Rejtett csapdák: így koppanhat óriásit a CSOK-kal

Az nem világos, hogy az ígért új CSOK-rendeletek mit változtatnak mindezen.

Kereskedelmi banki források szerint a pénzintézetek nagyon ódzkodnak attól, hogy 10 millió forintos állami kamattámogatásos hitelt adjanak azoknak a házaspároknak, akiknek nincs egyetlen gyerekük sem, és nincs jelentősebb ingatlan- vagy egyéb vagyonuk. Az ilyen párok többsége várhatóan azzal kénytelen majd szembesülni, hogy nem találja őket hitelképesnek a bank, magyarán, nem kapnak olcsó kamatozású hitelt.

Egy ilyen párnak a legnagyobb összegű CSOK-konstrukcióhoz azt kell vállalnia, hogy összeházasodik, és 10 éven belül három gyermekkel gyarapítja a családot. Ha ezt a vállalást megteszi, akkor gyakorlatilag automatikusan felvehet 10 millió forint vissza nem fizetendő állami támogatást, amelyet új lakás vásárlására kell fordítania

Ha azonban ez a pénz nem elég akinézett lakás megvételére (és várhatóan nem lesz elég, mert az új lakásnak legalább 60 négyzetméteresnek kell lennie, új ház pedig 90 négyzetméteresnél nagyobb kell hogy legyen), akkor jöhet a további 10 millió forint kedvezményes hitel felvétele. Akinek viszont nincs jelentősebb vagyona, az ezen a ponton várhatóan el fog bukni.

Hogy miért alakult ki ez a helyzet, arra a Bankmonitor végzett egy mintaszámolást.

A konkrét eset a következő:

• Egy gyermektelen fiatal pár bevállal 3 gyereket, és felveszi a 10 milliós támogatást, illetve a 10 millió forintos hitelt.
• A kedvezményes hitel futamidejénél kihasználják a maximális 25 évet.
• Beköltöznek az új lakásba.
• Eltelik 10 év, és valamiért egyetlen gyermek sem születik meg.

Ennek a helyzetnek az anyagi következménye, hogy azonnal vissza kell fizetni büntetőkamatokkal (a jegybanki alapkamat ötszörösével) együtt az egyébként vissza nem térítendő 10 millió forintos CSOK-támogatást. Plusz az eddig kedvezményes kamatokkal (fix 3 százalék) rendelkező hitel visszamenőlegesen is piaci kamatozásúvá válik.

Ennek eredménye a Bankmonitor számolása szerint az, hogy a hitel első 10 évben fizetett havi 47 ezer forintos törlesztője a futamidő fennmaradó részén, azaz a következő 15 évben havi 268 ezer forint lesz.

A 221 ezer forintos havi kiadásnövekedés az alábbiakból tevődik össze:

• A kedvezményes hitel piaci hitellé alakul, így visszamenőleg felszámítják a piaci kamatot, ami jelenleg: 6,17 százalék. Ebből adódóan a hitel nyilvántartott tartozása 6,9 millió forintról 12,2 millió forintra ugrik. A tartozásnövekedés és a kamatemelkedés hatásaként 56 ezer forinttal, 104 ezer forintra nő a havi hiteltörlesztés.
• A visszafizetendő CSOK10 millió forintjára rákerül a büntetőkamat, amely 10 év alatt a jelenlegi jegybanki alapkamattal (1,35 százalék) 19,2 millió forintra emeli a kötelezettséget.
• A Bankmonitor elemzői azzal kalkuláltak, hogy a család ezt a nagy terhet nem tudja egy összegben visszafizetni, ezért a hitellel párhuzamosan (azonos kamatszinttel) 15 évig törleszti. Ebből összesen 164 ezer forint havifizetési kötelezettség adódik.

Ez azonban olyan kockázat, amit a bankok nem fognak vállalni, mert a pár által (20 millió forintért vagy kicsit többért) vett ingatlan nem fog kellő fedezetet nyújtani számukra. Már csak azért sem, mert ha baj van, akkor első helyen az állami támogatáshoz tartozó összeget kell egy esetleges végrehajtásból, az ingatlan elárverezéséből kifizetni, a bank csak ezután következik.

Ahhoz tehát, hogy egy gyermektelen házaspár fel tudja venni a 10 milliós hitelt, jelentősebb vagyonnal kell rendelkeznie, ami nem az életüket most megalapozó fiatalokra jellemző helyzet.

A HVG megkeresésére az OTP Bank általános választ adott, de lényegében megerősítette az értesülést. "Az előre vállalt gyerekek esetén a bankok egy része a CSOK-támogatást nem önrészként számolja el, hiszen ez egy megelőlegezett kedvezmény, hanem úgy veszi figyelembe, mint egy hitelt.

"Ennek köszönhetően az ügyfeleknek meg kell felelnie az MNB által megszabott szabályoknak is" – közölte a bank. E szerint tehát a folyósítható összeg nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80 százalékát. Ha pedig az igényelt hitel és a vállalt gyermekre jutó támogatás nagysága meghaladja a szabályban foglaltakat, akkor szükség lehet önerő bevonására is.

"Amennyiben a család nem tudja teljesíteni a vállalt feltételeket, akkor a jegybanki alapkamat ötszörösével növelt összeg fizetendő vissza. Éppen ezért körültekintő döntésre van szükség a CSOK-ot igénylő családok részéről" – figyelmeztet az OTP Bank.

Az UniCredit Bank óvatosságra inti az ügyfeleit. "Általánosan annyit tudunk elmondani, hogy két átlagos keresettel rendelkező magánszemély, akik egyébként nem adósodtak el, elvben fel tudják venni a családok otthonteremtési kamattámogatott hitelét – de a döntés, amelyet számos jogszabály, előírás alapján és paraméter szerint felelősen és körültekintően kell meghoznunk, az igénylők egyéni élethelyzetétől függően akár ügyletenként eltérő is lehet. A házaspár vállalásai kizárólag a realitások előzetes és alapos mérlegelését követő felelős döntésükön alapulhatnak" – tudatta a pénzintézet.

A Bankmonitor szerint a pénzügyi tanulság most is ugyanaz, mint mindig: ne vállalja túl magát az adós, és csak akkor éljen a CSOK lehetőségével, ha nincs benne nagy jövőbeni kockázat. Minden más esetre ott van az egyébként is rendkívül kedvező kamatszinten elérhető piaci lakáshitel.

Forrás: HVG